2015年6月30日 星期二

劏場概論

近年香港出現不少劏場,不過劏場有不少問題和風險,本文將討論劏場常見的問題和風險。


劏場,就是大業主將一個面積比較大的物業,分割成若干面積較小的商舖,然後將這些商舖出售予小業主。原來的物業設計上未必有足夠條件當商場(例如北角華匯廣場的M28商場,因所在大廈的地庫及一樓的最高容納人數限制而最終需取消發售),要將物業改裝為商場也需花費大量資源,亦涉及有關政府部門審批(例如消防)。

劏場的設計主要以大業主的最大銷售利益為前提,去為商場作規劃及間舖,而非以商戶、顧客的角度設計,因此不少劏場的裝修不算特別(以節省成本),走廊大多都不算寬闊,也很少提供公共空間(即使原有規劃了公共空間,大概也會被間為商舖以作出售吧)。

一般來說,為方便顧客逛商場,商場的動線都不會太複雜,但不少劏場為了能用盡商場的空間,都會規劃多條走廊,不少走廊更是掘頭巷,走廊也不太寛闊。此外,為吸引投資者,不少商舖面積都較小(所以售價才會較低),因此部分租戶營業時都會佔用走廊,作顯示、擺貨之用。另外,不少劏場雖然商舖面積小,但卻有大量商舖,例如北角和尖沙咀某些劏場就有超過三百間商舖,這麼多的商舖要在市場上吸納租戶,其實並不容易,因此不少劏場的出租率都不高,當顧客在商場開業後看到有這麼多的吉舖,會讓顧客覺得商場很冷清,也就不能吸引顧客再次光顧。

不少商場欠缺一些配套設施,如升降機/扶手電梯、顧客服務台、停車場、卸貨區等,另外亦有建築限制(例如樓層高度、樓板荷重等),因此也較難吸引一些較受顧客歡迎,但對建築要求較高的食肆、超級市場、大型連鎖店進駐(其實這些行業不會在劏場開業,另一個原因是因為業權分散),而因商舖面積普遍較小,甚至部分舖位縱深不夠,限制商戶類型,商舖大多以零售為主,大概是因為租金較便宜,因此吸引不少創業者租賃,不過不少創業者經驗有限,而商場商戶售賣的貨品也缺乏特色(不少商舖售賣的東西都可在其他商場甚至街舖、網購中找到),未能吸引顧客長期光顧。

由於商舖由不同業主持有,每人對商舖的投資取向、價值、要求回報都不同,不過大部分小業主都只是向「錢」看,不會考慮租戶對商場和鄰近商舖的影響,更不會考慮商戶組合了。網主在天水圍曾逛過一個商場,一間中醫藥店的煲藥氣味,傳遍整條走廊,也影響附近商舖的生意。即使有劏場聲稱設有不同主題區,但小業主會否遵守有關主題安排,網主就不得而知了。另外,當小商戶經營開始上軌道時,由於入場門檻不高,容易被他人抄襲。相反地,一些商場設有較專業的招商/租務團隊負責,他們會合理地規劃商戶組合,也會以較低的租金去吸入一些知名、具吸引力的品牌進駐商場,對商場的經營和培育也比一般的劏場好,部分商場更有明確的定位,對小商戶開業更有保障。另外也有投資者會先將商場經營好,待商場上軌道後再作分拆出售,小投資者購買這些商舖,由於已有現成租戶,不用再擔心找人租舖,回報也較有保證。

網主沒有細看劏場的管理帳目,不過一般來說,商場宣傳推廣,費用都由管理費支付,估計由於預算有限,所以不少劏場的宣傳推廣頗為不足,而因為租約條款的不同,部分商舖管理費由業主支付,一些業主不希望額外支付金錢,因此小商戶如要增加宣傳,大概只能聯合其他商戶,集資以進行宣傳推廣吧。而不少劏場由於未完全售出,宣傳商場時,容易將銷售商舖和商場營業混淆,商場的宣傳重點,也要視乎商場有哪些商舖開業,因此要等到有一定的商舖營業才能開展宣傳活動。相反,一些由單一發展商持有的商場,在商場開業前已投放不少資源為商場宣傳,而因為商場開業前已完成商場的招商工作,因此能在商場開業前,針對商舖類型作出宣傳活動,宣傳成效因此比劏場的宣傳有效。

劏場的管理也較一般的商場複雜,由於管理者和使用者(租戶/顧客)沒有直接關係(管理人由大業主聘請,在合約期滿前小業主們可決定是否繼續聘用他們),支付管理費的人未必會知道/理會商場管理好壞,只要不打擾他們就可以了;亦有一些小業主因為商場冷清,好不容易才找到人承租,因此或會縱容/包容租戶一些違規行為。此外,不少業主都不願意為商舖支付額外金錢,因此對於一些維修,因涉及集資問題,或會被拖延,一些影響商場的維修如扶手電梯故障,因涉及銀碼巨大,往往需時很長,甚至因為得不到足夠業主支持集資而令扶手電梯得不到維修的機會。相反,一些單一業主商場的保養情況會比較好,而商場業主也會適時翻新商場,以更換一些老化的設施,及保持商場的吸引力。

其實,投資者購買劏場商舖,無非是希望得到租金,同時亦可享商舖升值潛力。衡量商舖價值,一般採用收益還原法及直接比較法兩種(此段參考自領匯2014/15年報第104-105頁,由於新商場的支出不多,現金流量折現法可簡化為收益還原法。至於餘值法,一般都是用於保險估價,對商舖投資者似乎參考意義不大),其中收益還原法,就是將年收入除以市場回報率,得出的數值為商舖價值,在市道暢旺時,由於預期商戶續租時願意接受較高的租金,又或商戶租約期滿後能以較高的租金出租商舖,市場回報率一般都會較低,一些優質街舖,甚至出現回報率低至1.2%,因此計算得出的商舖價值就會較高;相反,如市道不景氣,商戶租約期滿後可能需要將租金減至一定水平才能吸引租戶承租,市場的回報率便會較高,因此計算得出的商舖價值就會較低。另一個比較簡單的估價方法,是直接比較法,在市場上找尋相若舖位的成交紀錄,根據交易日期、位置(例如是否接近出入口、扶手電梯、升降機、主走廊等)、大小、樓層、舖位設施(例如是否提供升降機)、質素、商戶行業、商場人流等因素,作出調整,以作比較。一般來說,衡量商舖價值都會結合前兩者,例如知道某些商場商舖租金及商舖成交金額,以直接比較法比較各商舖和自己的商舖的分別,以調整成交金額,然後再用調整過的金額計算各商場的回報率,得出的回報率平均化,成為市場回報率,得出自己商舖的大約價值。當然,商舖只要仍未成交,計算得來的數字仍只是數字,只具參考價值,而在市場上,買家的預期價值才是較具意義的,當買家的預期價值比售價高,理性的買家才會購買。由於投資者購買劏場時,商舖仍未出租,投資者只能參考其他商場的舖租,去計算商舖價值,但上面提過,由於不少劏場都會有大量舖位發售,市場或未能在短時間吸納大量租客,部分小業主可能需承受空租期。有時大業主會提供租金回報保證,去吸引投資者,不過如果提供的回報保證比市場回報率還要高,投資者就應該仔細想想了,畢竟天下沒有免費的午餐,網主亦聽聞內地有大業主未能履行回報保證承諾。

此外,不少劏場都在建成前發售,小業主往往只能憑銷售資料去購買商舖,但當大業主修改圖則時,未必會通知小業主有關修改,而銷售資料的效果圖也未必和建成後的實際情況相符,購買「舖花」對小業主帶來額外風險。

國內也有一些商場,由大業主提供招商服務,大業主在一定期限下為商場進行統一招商,但在期限屆滿後由於得不到全體業主一致同意,期滿後大業主沒有再提供統一招商服務,最後原有租戶也因業主們的分歧而相繼離場。而在香港,亦有劏場小業主成立大聯盟,試圖進行統一招商,以吸引大品牌進駐商場,但網主對此有一定保留,因為只要出現分歧,有小業主退出聯盟(例如小業主去世或破產,繼承人要變賣資產),就會令計劃中止。

總的來說,在劏場投資及經營商場,其實需要一定的運氣、經驗與眼光,小投資者如全無經驗,還是考慮其他投資工具和產品吧。而小商戶如欲開業,選擇一些已開業的商場其實比較適合,因為可從觀察看到顧客的類型、消費、商戶的營業狀況等,推斷產品和服務是否有足夠顧客支持。

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